НДФЛ при продаже квартиры: поясняем суть

Любой доход гражданина в России облагается НДФЛ налогом на доходы физических лиц. Продажа жилой недвижимости (квартиры, дома) имеет прямое отношение к НДФЛ, поскольку подразумевает получение дохода. Подоходный налог с продажи квартиры для резидентов РФ составляет 13%, для не резидентов — 30%.

При продаже квартиры, дома, дачи, земельного участка, комнаты, жилого помещения, либо доли в недвижимости, которая находилась меньше 5 лет в собственности (либо менее 3 лет), государство предоставляет резидентам имущественный налоговый вычет в 1 млн. рублей. То есть, если объект продан за 1,5 млн. , то НДФЛ рассчитывается с 500 тысяч.

(1 500 000 — 1 000 000)*13% = 65 000 руб.

Однако, воспользоваться этим вычетом можно только один раз в году. То есть, при продаже более одного объекта недвижимости в год, его можно использовать лишь для одного из них.

Гараж, машиноместо, недостроенный дом не подпадают под действие этого положения, в этом случае имущественный вычет возможен лишь в размере 250 000 рублей.

Налогооблагаемая база может быть также уменьшена за счёт затрат собственника на покупку данного недвижимого имущества. Либо за счёт затрат на покупку в текущем налоговом периоде новой жилплощади, взамен проданной. То есть — стоимость покупки минус стоимость продажи = сумма облагаемая НДФЛ.

Индивидуально рассчитать налог с продажи недвижимости и снизить его, возможно, до нуля, помогут наши специалисты при комплексном юридическом сопровождении

Уменьшить доходы на 1 000 000 Р

Этот способ подходит тем, кто продает квартиру, которую получил в наследство, как подарок или оплатил за счет господдержки или работодателя. То есть когда у продавца нет расходов на ее покупку и уменьшить доход на них он не может.

Если нет документов, которые подтверждают расходы, доходы от продажи можно уменьшить на один миллион рублей. А налог на доходы платить с разницы. Этот вычет можно использовать только раз в год.

Тогда налог надо считать так:

(5 000 000 Р — 1 000 000 Р) × 13% = 520 000 Р

Это все равно много, но когда нет расходов, можно сэкономить хотя бы что-то. Когда недвижимость продается за сумму чуть больше миллиона, налог к уплате может быть совсем небольшим, даже если квартира досталась даром.

Этот вычет тоже не зависит от того, сколько времени вы владели квартирой, которую продаете.

С тем, что именно включено в услугу комплексного юридического сопровождения и со стоимостью этой услуги Вы можете ознакомиться здесь>>

Что входит в услугу сопровождение сделок с недвижимостью

Размер государственных пошлин за регистрацию прав с недвижимостью

Сроки государственной регистрации сделок с недвижимостью

Документы, необходимые для продажи квартиры или комнаты

Банковская ячейка по сделкам с недвижимостью

Аккредитив по сделкам с недвижимостью

НАЛОГ НДФЛ С ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ, ЕСЛИ ОДНА ЕЕ ЧАСТЬ БОЛЕЕ 3 ЛЕТ В СОБСТВЕННОСТИ, А ВТОРАЯ МЕНЕЕ 3 ЛЕТ

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ. ООО 2СПИК» не несет какой-либо ответственности за возможную упущенную выгоду или убытки в любой форме, возникшие в результате расхождения позиции правоприменительных органов с позицией, изложенной в данной статье. 

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

При расчетах учитывается кадастровая стоимость

С 2016 года в качестве налогооблагаемой базы принимается максимальная сумма — либо стоимость имущества прописанная в договоре, либо кадастровая стоимость объекта с понижающим коэффициентом 0,7. Эта новация принята для того чтобы пресечь практику ухода от уплаты подоходного налога при продаже квартир. Когда в договоре купли-продажи указывалась стоимость объекта менее одного миллиона, а по факту с покупателя бралась другая, реальная стоимость.

Иначе говоря, теперь необходимо сравнить цену объекта, указанную в договоре купли-продажи и его кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент 0,7. Платить НДФЛ придётся с максимальной суммы.

Когда подавать декларацию и платить налог

При продаже жилой недвижимости находящейся в собственности более 5 лет (3 лет), декларацию подавать не нужно.

Однако, если налогооблагаемая база с учётом вычета и пр. подразумевает нулевой налог, то декларацию подать гражданин всё равно обязан.

Декларацию и пакет сопутствующих документов нужно подать в ИФНС до 30 апреля года следующего после продажи недвижимости.

Налогоплатильщик обязан перечислить рассчитанную сумму подоходного налога до15 июля.

Документы, прилагаемые к декларации

К декларации 3-НДФЛ приложить копии следующих документов:

• Выписку из ЕГРН на проданную жилплощадь подтверждающую переход права собственности.
• Копию договора купли-продажи и акта приема-передачи.
• Копии платёжных документов, подтверждающих оплату по договору (расписки и пр.)
• Документы которые подтверждают расходы на приобретение проданной налогоплательщиком недвижимости либо приобретённой другой жилплощади в текущем налоговом периоде. Это могут быть договор купли-продажи, акт приема-передачи и платёжные документы (расписки, банковские платёжки и пр.)
• Если продается подаренная или унаследованная жилплощадь — договор дарения, свидетельство о праве на наследство.
• Кадастровый паспорт.
• Копия паспорта налогоплательщика.
• Заявление на предоставление вычета в 1 млн. руб.
• Полный перечень всех подаваемых документов.

Представить пакет документов можно по почте заказным письмо, но лучше сделать это при личном визите в ИФНС.

Оплатить положенный НДФЛ с дохода от продажи квартиры можно в любом отделении банка. Реквизиты для оплаты можно найти официальном сайте ФНС или на сайте Госуслуг.

Уменьшение суммы НДФЛ

Мы рассмотрели, каким налогом облагается продажа. Теперь узнаем, как можно снизить его сумму. Чем выше стоимость жилья, тем больший налог подлежит уплате. Нередко суммы настолько велики, что оплатить НДФЛ по карману не каждому продавцу.

Из данной ситуации государство предусмотрело выход. Существует три способа уменьшить налогооблагаемую сумму и стоимость налога.

Они включают:

• Вычет в 1 млн. рублей;
• Учёт понесённых затрат;
• Получение имущественного вычета из бюджета.

Каждый налогоплательщик может применить один любой из вышеперечисленных способов для уменьшения платежа в налоговую службу. Они не могут применяться одновременно в одном году при продаже нескольких квартир или одного жилья. Каждый из них может использоваться налогоплательщиком только один раз в отчётном периоде.

Если в году продаются две квартиры семейной парой, то воспользоваться одним способом снижения налога можно дважды, поочерёдно каждому члену семьи. Например, продав одно жильё, скидкой в 1 000 000 рублей воспользуется супруг, а при продаже другой квартиры этот же способ применяет его жена.

Каждым вычетом можно воспользоваться, если квартира находилась в собственности менее пяти или трёх лет. Теперь мы остановимся на каждом способе более подробно и разберёмся, как правильно рассчитать налог с их помощью.

Имущественный вычет в 1 миллион рублей

Уменьшить налог с физических лиц можно любым способом, который является в конкретной ситуации наиболее выгодным. Применяя разные методы, можно добиться уплаты минимальной суммы.

Вычет в 1 000 000 рублей применяется любым желающим для расчёта НДФЛ. К примеру, если ваша квартира стоит 6 700 000 рублей, то сумма налога составит 6 700 000*13% = 871 000 рублей. Если принять во внимание вычет, то НДФЛ приравнивается к (6 700 000 – 1 000 000)*13 = 741 000 рублей.

Из примера видно, что второй вариант более выгодный по деньгам. В этом случае налогоплательщику придётся расстаться с меньшей суммой. Также данный вычет часто применяется при небольшой стоимости недвижимости.

Если цена вашей квартиры составляет 970 000 рублей, то налог без вычета равен 970 000*13% = 126 100 рублей. Используя уменьшение налоговой базы, получим следующий результат: 970 000 – 1 000 000 = -30 000 рублей. Иными словами, налоговая база приравнивается к нулевой. В этом случае продажа будет без налога, так как его значение составит «0».

Так можно снизить основу для расчёта налога и рассчитать гораздо меньший налог к уплате. В некоторых случаях продавцу вообще не нужно вносить взнос в налоговую инспекцию.

Понесённые расходы для снижения налога

Не всегда вычет в 1 000 000 рублей выгоден налогоплательщику. Бывает его использование нецелесообразным в случае, когда понесённые затраты значительно больше этой суммы.

К таким расходам могут относиться:

• Изначальное приобретение квартиры по одной цене, а продажа за меньшую стоимость;
• Затраты на ремонт;
• Взносы за кредит (ипотеку).

Все вышеуказанные случаи помогут уменьшить облагаемую сумму дохода. К примеру, квартира покупалась за 3 100 000 рублей, а продаётся за 2 800 000 рублей. Налоговая база составит 2 800 000 – 3 100 000 = -300 000 рублей. То есть, она приравнивается к нулю, и налог платить не надо. Если бы использовался вычет в 1 000 000, то 3 100 000 – 1 000 000 = 2 100 000 рублей, и НДФЛ составит 273 000 рублей.

Очевидно, что последний вариант в рассматриваемой ситуации невыгоден. Всегда учитывайте, что при продаже жилья по цене, меньшей стоимости покупки, налог платить не придётся.

Для налоговой инспекции потребуется обязательно представить документы, подтверждающие право на получение вычета:

• Договор купли-продажи с указанной суммой продажи;
• Расписка приобретателя в получении всей суммы;
• Ипотечное соглашение с банком;
• Чеки и квитанции на проведение ремонта, приобретение стройматериалов.

Имущественный налоговый вычет при покупке жилья

Каждый работающий человек, получающий официальный заработок, может вернуть из бюджета 13% от цены приобретённого жилья в сумме не более 2 000 000 рублей. Данный вычет предоставляется только тем лицам, которые могут представить официальные справки о доходах.

При продаже недвижимости, которая находилась в собственности менее трёх или пяти лет, можно использовать взаимозачёт между уплачиваемым налогом и вычетом. Это работает, если ранее имущественный вычет не использовался налогоплательщиком или получен в неполном объёме.

Если стоимость жилья составляет 10 000 000 рублей, то налоговая база с использованием вычета составит 10 000 000 – 2 000 000 = 8 000 000 рублей. Если какая-то сумма вычета уже применялась в предыдущих отчётных периодах, то можно использовать оставшуюся часть.

Данную скидку при оплате НДФЛ можно получить при покупке любого количества квартир, но в размере, не превышающем 260 000 рублей (2 000 000*13%). Её сумма возвращается из уплаченных взносов НДФЛ за каждый год на расчётный счёт налогоплательщика.

Также вычет допускается использовать и для уменьшения суммы налоговой базы. В этой ситуации он не выплачивается на руки.

Размер налога и база для его начисления

Налог на доходы физических лиц при продаже жилья составляет 13%. Эта ставка фиксированная и не зависит от цены на недвижимость. Она применяется только для резидентов, т. е. лиц, проживающих в стране свыше 183 дней в году. Для нерезидентов ставка приравнена к 30%.

С какой же суммы берётся налог? Он уплачивается с налоговой базы, которой считается доход, вырученный от продажи недвижимости. Иными словами, стоимость квартиры, обозначенная в договоре, – это основа для расчёта НДФЛ.

Пример. Если цена продажи квартиры равна 4 500 000 рублям, то в налоговую придётся заплатить 4 500 000*13% = 585 000 рублей. Нерезидент оплатит 4 500 000*30% = 1 350 000 рублей.

Сумма налога переводится по реквизитам, которые вы можете узнать в налоговой службе по месту жительства. Платёж можно осуществить через любой банк, предоставляющий такую услугу. Переводы в личном кабинете интернет-банка также подойдут для этих целей.

Поправка 2019 года

Согласно тексту поручения Президента, опубликованному на сайте Кремля, до года Правительство РФ должно утвердить поправки к закону, позволяющие не платить 13% НДФЛ при продаже квартиры находившейся в собственности более 3 лет, а не 5 лет, как было ранее. Однако, продаваемый объект должен быть единственной недвижимостью в собственности продавца. Текст поручения Президента:

Пр-277, п. 1а-3

«сокращение с пяти до трёх лет минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, по истечении которого доход, полученный физическим лицом от продажи такого объекта, освобождается от налогообложения, в случае если объект недвижимого имущества в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации является единственным жилым помещением, находящимся в собственности налогоплательщика».

Регистрация декларации

Подать декларацию возможно в режиме «онлайн» через личный кабинет. Для этого рекомендуется изначально обратиться в справочное бюро налоговой службы за получением логина и пароля. Результат проверки можно увидеть там же.

Принести заполненные документы в инспекцию допускается лично или через представителя на основе доверенности.

Заполняется декларация лично или через специализированные фирмы, оказывающие такую услугу за плату. Её можно оформить в электронном формате, а затем распечатать либо заполнить от руки. Составляется декларация в двух экземплярах: один остаётся у оператора, а другой передаётся вам с отметкой о принятии.

К декларации следует прикрепить следующую документацию:

• Паспорт;
• Заявление на предоставление вычета;
• Документы, подтверждающие цену покупки и продажи;
• Квитанции, чеки или банковский договор для возмещения собственных затрат;
• При использовании имущественного вычета – реквизиты для начисления суммы из бюджета и соответствующее заявление при необходимости;
• Реестр, содержащий наименование и количество приложенных документов.

В 3-НДФЛ не допускаются опечатки или исправления. При их наличии документ становится недействительным. С учётом того, что листы проходят компьютерную проверку, вручную заполнять графы рекомендуется крайне аккуратно.

Достоверность составленной декларации осуществляется сотрудником налоговой инспекции в течение трёх месяцев. При выявлении ошибок вам сообщат о них посредством звонка и попросят составить вторичную декларацию.

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью: (Пока оценок нет) Загрузка...